Choisir qui construit votre maison

Quatre montages, quatre niveaux de protection

La ligne qui compte est la dernière. La garantie de livraison à prix et délais convenus est ce qui vous protège si l’entreprise dépose le bilan à mi-chantier. Elle n’existe que dans le régime du contrat de construction de maison individuelle. Comparaison détaillée.

Pourquoi le CCMI est le régime le plus protecteur

La loi impose ce contrat, et ne le laisse pas au choix des parties. Toute personne qui se charge de la construction d’un immeuble à usage d’habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage d’après un plan qu’elle a proposé ou fait proposer doit conclure un contrat soumis au régime du CCMI (CCH L. 231-1). L’obligation s’étend au constructeur qui bâtit sur un plan fourni par un tiers à la suite d’un démarchage ou d’une publicité faits pour son compte, et à celui qui ne réalise qu’une partie des travaux dès lors que le plan vient de lui.

Ce que ce régime apporte, et que les autres n’apportent pas :

• Un prix forfaitaire et définitif, incluant les travaux d’adaptation au sol rendus nécessaires par l’étude géotechnique et les raccordements aux réseaux (L. 231-2 c et d).
• Une garantie de livraison délivrée par un établissement de crédit ou une entreprise d’assurance agréés, qui prend en charge, en cas de défaillance du constructeur, les dépassements de prix nécessaires à l’achèvement — avec une franchise ne pouvant excéder 5 % du prix convenu — les conséquences d’un paiement anticipé et les pénalités de retard excédant trente jours (L. 231-6).
• Un échéancier de paiement plafonné par décret, étape par étape (R. 231-7). Le détail des pourcentages.
• Un dépôt de garantie plafonné à 3 % du prix et interdiction de tout versement avant signature du contrat (L. 231-4).
• Des conditions suspensives légalement prévues — acquisition du terrain, obtention du permis, des prêts, de l’assurance dommages et de la garantie de livraison — et un délai de rétractation de dix jours (CCH L. 271-1).
• Huit jours après la remise des clés pour dénoncer par lettre recommandée les vices apparents non signalés à la réception — sauf si vous vous êtes fait assister par un professionnel habilité, auquel cas ce délai ne s’applique pas (L. 231-8).

Le contenu complet du contrat, mention par mention.

Les huit points à vérifier avant de signer

1. Le contrat est-il bien un CCMI ? Si le plan vient du constructeur, il doit l’être. Un « contrat d’entreprise » ou un « marché de travaux » proposé dans cette situation contourne le régime protecteur.
2. L’attestation de garantie de livraison est-elle annexée ? L’engagement de la fournir au plus tard à l’ouverture du chantier fait partie des mentions obligatoires, et l’attestation du garant doit être annexée au contrat.
3. Le prix est-il forfaitaire et définitif, et la liste des travaux que vous vous réservez est-elle chiffrée ? Un poste « à définir » n’est pas un forfait.
4. Les travaux d’adaptation au sol figurent-ils au contrat, en cohérence avec l’étude géotechnique ? C’est le point de rupture le plus fréquent. Pourquoi.
5. Les raccordements sont-ils inclus, et lesquels précisément ?
6. Le délai d’exécution et les pénalités de retard sont-ils chiffrés ? Ce sont des mentions obligatoires (L. 231-2 i).
7. La référence de l’assurance dommages-ouvrage est-elle portée au contrat (L. 231-2 j) ?
8. L’échéancier respecte-t-il les plafonds réglementaires ? Un appel de fonds au-delà du pourcentage prévu à ce stade d’avancement n’est pas dû. Les pourcentages.

Trois pièges de rédaction

Le mandat de perception des prêts

Tout mandat donné au constructeur pour percevoir un prêt à votre place est réputé non écrit (CCH L. 231-7). Une clause en ce sens est sans effet, quelle que soit la présentation qui vous en est faite.

Les travaux « réservés » au maître d’ouvrage

Se réserver des lots réduit le prix affiché mais transfère sur vous la charge, le risque et la coordination. Le CCMI prévoit que le constructeur doit exécuter les travaux réservés si vous le lui demandez dans les quatre mois suivant la signature — une soupape utile à connaître (L. 231-7).

La notice descriptive vague

« Carrelage de qualité courante », « menuiseries de gamme standard » : ces formules rendent impossible toute comparaison entre deux offres et toute contestation ultérieure. Exigez des références, des dimensions, des performances.

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