Suivre le chantier et réceptionner la maison

Les appels de fonds sont plafonnés

En contrat de construction de maison individuelle, le pourcentage maximum du prix convenu exigible à chaque stade est fixé par décret. Ce n’est pas un usage professionnel : c’est un plafond réglementaire, et un appel de fonds qui le dépasse n’est pas dû.

Le solde — les 5 % restants — est payable à la levée des réserves, ou à l’issue de la réception s’il n’y en a pas, lorsque vous êtes assisté d’un professionnel ; dans les huit jours suivant la remise des clés si vous ne l’êtes pas (R. 231-7, II). Le détail et ce qu’il faut vérifier à chaque appel.

Suivre le chantier sans le gêner

Un chantier n’est pas un lieu public et la responsabilité de la sécurité y pèse sur les entreprises. Les visites se conviennent, elles ne s’imposent pas. En pratique, les moments qui méritent une visite, un relevé et des photographies datées sont ceux qui deviendront invisibles :

• le fond de fouille et les fondations, avant coulage — c’est là qu’on constate si les prescriptions de l’étude géotechnique ont été suivies ;
• les réseaux enterrés et l’assainissement, avant remblaiement. Pour une filière individuelle, la vérification d’exécution par le service public d’assainissement non collectif intervient précisément à ce moment (CGCT L. 2224-8, III, 1°) ;
• la charpente et l’isolation, avant fermeture des parements ;
• les passages de gaines et les réservations, avant plâtrerie.

Photographiez systématiquement, avec un repère d’échelle et une date. Ces images ne servent presque jamais — et quand elles servent, elles valent une expertise.

La réception : ce que vous signez

Le Code civil la définit en une phrase : « La réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement. » (C. civ. 1792-6).

Ce que cet acte déclenche :

• le point de départ de la garantie de parfait achèvement, d’un an ;
• le point de départ de la garantie de bon fonctionnement, de deux ans au minimum ;
• le point de départ de la responsabilité décennale ;
• la fin de la garantie de livraison en CCMI, à la réception constatée par écrit et, le cas échéant, à l’expiration du délai de huit jours ou à la levée des réserves (CCH L. 231-6) ;
• le transfert de la garde de l’ouvrage.

Les réserves et la retenue

Une réserve est la mention écrite, au procès-verbal, d’un désordre ou d’une non-conformité apparente. Elle doit être précise — la pièce, l’élément, la nature du défaut — pour être exploitable. « Peintures à revoir » n’est pas une réserve utilisable.

En CCMI, lorsque des réserves sont formulées, une somme au plus égale à 5 % du prix convenu est, jusqu’à leur levée, consignée entre les mains d’un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut, désigné par le président du tribunal judiciaire (R. 231-7, II). Cette somme n’est pas conservée par vous : elle est déposée chez un tiers.

Hors CCMI, en marché privé de travaux, c’est la loi du 16 juillet 1971 qui s’applique : les acomptes peuvent être amputés d’une retenue au plus égale à 5 %, consignée ou remplacée par une caution, et libérée à l’expiration d’un délai d’un an à compter de la réception sauf opposition motivée par lettre recommandée. Les clauses contraires sont nulles (loi n° 71-584).

Ce qui court après la réception

Garantie de parfait achèvement — un an

Elle s’étend à la réparation de tous les désordres signalés, soit par les réserves du procès-verbal, soit par notification écrite pour ceux révélés après la réception. Elle ne couvre pas les effets de l’usure normale ou de l’usage (C. civ. 1792-6).

Garantie de bon fonctionnement — deux ans au minimum

Elle porte sur les éléments d’équipement dissociables de l’ouvrage (C. civ. 1792-3).

Responsabilité décennale — dix ans

Le constructeur est responsable de plein droit des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, sauf preuve d’une cause étrangère (C. civ. 1792). Le délai de dix ans court à compter de la réception (C. civ. 1792-4-1).

Assurance dommages-ouvrage

Elle prend effet après l’expiration de la garantie de parfait achèvement et permet le préfinancement des réparations sans attendre qu’un responsable soit désigné. L’assureur dispose de soixante jours pour notifier sa position sur le principe de la garantie et de quatre-vingt-dix jours pour formuler une offre d’indemnité (C. assur. L. 242-1). Le détail des quatre garanties.

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