Les garanties d’une maison neuve
Quatre dispositifs, quatre durées, quatre périmètres. Trois sont des garanties dues par le constructeur ; le quatrième est une assurance que vous devez souscrire vous-même, et que beaucoup de particuliers omettent — au moment précis où elle serait le plus utile.
- Parfait achèvement
- 1 an
- Bon fonctionnement
- 2 ans minimum
- Décennale
- 10 ans
- Dommages-ouvrage
- à souscrire avant chantier
- Dernière révision
- 2026-08-26
Vue d’ensemble
| Dispositif | Durée | Point de départ | Texte |
|---|---|---|---|
| Garantie de parfait achèvement | 1 an | la réception | C. civ. 1792-6 |
| Garantie de bon fonctionnement | 2 ans minimum | la réception | C. civ. 1792-3 |
| Responsabilité décennale | 10 ans | la réception | C. civ. 1792 et 1792-4-1 |
| Assurance dommages-ouvrage | jusqu’à 10 ans | fin de la garantie de parfait achèvement | C. assur. L. 242-1 |
Ce que chacune couvre
- Parfait achèvement — un an
- « La garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception. » Elle ne couvre pas les travaux nécessaires pour remédier aux effets de l’usure normale ou de l’usage (C. civ. 1792-6).
- Bon fonctionnement — deux ans au minimum
- « Les autres éléments d’équipement de l’ouvrage font l’objet d’une garantie de bon fonctionnement d’une durée minimale de deux ans à compter de sa réception. » (C. civ. 1792-3). Elle vise les équipements dissociables de l’ouvrage.
- Décennale — dix ans
- « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère. » (C. civ. 1792). Le délai de dix ans figure à l’article 1792-4-1.
- Assurance dommages-ouvrage
- « Toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l’ouverture du chantier […] une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs […] sur le fondement de l’article 1792 du code civil. » (C. assur. L. 242-1).
Pourquoi la dommages-ouvrage est décisive
La décennale est une responsabilité : pour en bénéficier, il faut identifier un responsable, éventuellement le mettre en cause, et parfois passer par une expertise judiciaire. La dommages-ouvrage est une assurance de préfinancement : elle paie les réparations sans attendre qu’un responsable soit désigné, puis se retourne contre qui de droit.
Ses délais de gestion sont fixés par le texte et ils vous protègent :
- 60 jours pour notifier la décision sur le principe de la garantie ;
- 90 jours pour formuler une offre d’indemnité ;
- 15 jours pour régler après acceptation de l’offre ;
- un délai supplémentaire est possible avec accord exprès de l’assuré, plafonné à 135 jours.
En cas de non-respect, l’indemnité porte intérêt au double du taux légal. Notez aussi que cette assurance prend effet après l’expiration de la garantie de parfait achèvement : la première année, c’est cette garantie-là qui joue.