Le CCMI, contrat de construction de maison individuelle

Quand il s’impose

« Toute personne qui se charge de la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou d’un immeuble à usage professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage d’après un plan qu’elle a proposé ou fait proposer doit conclure avec le maître de l’ouvrage un contrat soumis aux dispositions de l’article L. 231-2. »

Code de la construction et de l’habitation, article L. 231-1.

Le même article étend l’obligation :

au constructeur qui bâtit sur un plan fourni par un tiers, à la suite d’un démarchage à domicile ou d’une publicité faits pour son compte ;
à celui qui ne réalise qu’une partie des travaux, dès lors que le plan vient de lui.

Cette personne est « dénommée constructeur » et « réputée constructeur de l’ouvrage au sens de l’article 1792-1 du code civil » : elle relève donc de la responsabilité décennale.

Il existe aussi un CCMI sans fourniture de plan (L. 232-1), pour les contrats ayant au moins pour objet les travaux de gros œuvre, de mise hors d’eau et hors d’air. Il est écrit, comporte le prix forfaitaire et définitif, le délai d’exécution, les pénalités de retard, la référence de l’assurance dommages et l’engagement de fournir la garantie de livraison.

Les onze mentions obligatoires

CCH article L. 231-2 — énonciations a) à k)
Réf.	Mention
a	désignation du terrain et titre de propriété ou droits réels
b	affirmation de conformité aux règles de construction et au code de l’urbanisme
c	consistance et caractéristiques techniques, y compris tous les travaux d’adaptation au sol, notamment ceux rendus nécessaires par l’étude géotechnique, les raccordements aux réseaux divers et les travaux d’équipement indispensables
d	coût, avec prix forfaitaire et définitif, et coût des travaux réservés
e	modalités de règlement selon l’état d’avancement
f	faculté pour le maître d’ouvrage de se faire assister par un professionnel habilité
g	obtention du permis de construire et des autres autorisations
h	modalités de financement et prêts
i	date d’ouverture du chantier, délai d’exécution et pénalités de retard
j	référence de l’assurance de dommages
k	justifications des garanties de remboursement et de livraison

La garantie de livraison

Elle « couvre le maître de l’ouvrage, à compter de la date d’ouverture du chantier, contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus » (L. 231-6). En cas de défaillance du constructeur, le garant prend à sa charge :

les dépassements de prix nécessaires à l’achèvement, avec une franchise éventuelle ne pouvant excéder 5 % du prix convenu ;
les conséquences d’un paiement anticipé ou d’un supplément de prix ;
les pénalités forfaitaires de retard de livraison excédant trente jours.

Elle est constituée par une caution solidaire d’un établissement de crédit, d’une société de financement ou d’une entreprise d’assurance agréés. Elle cesse à la réception constatée par écrit et, le cas échéant, à l’expiration du délai de huit jours de l’article L. 231-8, ou à la levée des réserves.

Ce qui encadre l’argent

Aucun versement avant la signature: Interdiction posée par L. 231-4, II.
Dépôt de garantie plafonné à 3 %: Sur compte spécial, il « ne peut excéder 3 % du prix de la construction projetée » (L. 231-4, III).
Conditions suspensives: Acquisition du terrain, obtention du permis de construire, des prêts, de l’assurance dommages et de la garantie de livraison. Le même article vise expressément la faculté de rétractation de L. 271-1 — dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant l’acte.
Échéancier plafonné: Les pourcentages exigibles à chaque stade sont fixés par décret. Le tableau.
Mandat de perception des prêts réputé non écrit: Tout mandat donné au constructeur pour percevoir un prêt à votre place est sans effet (L. 231-7).
Travaux réservés : quatre mois pour changer d’avis: Le constructeur doit exécuter les travaux que vous vous étiez réservés si vous le lui demandez dans les quatre mois suivant la signature (L. 231-7).